第四百零九章 首都改造计划 (第2/2页)

“合作方式有两个，一个是共同承担风险共同享受利益，就相当于咱们接受瑞银的投资，由魔方有限提供百分之五的亏损线与瑞银提供不低于四百亿美元共同成立京东公司。其中咱们占股百分之五十点零一，他们占百分之四十九点九九，但是这个股份他们没有表决权，所以我感觉他们不会选择这个方式。
　　
　　因为第二种方式就是先前我所说的对赌协议，为保证瑞银资金的安全，由魔方提供资金作为止损线，一旦年资产增值低于百分之十，算上咱们设置的百分之五的止损比，这就是最低标准的百分之十五，那么作为资方便可以要求终止合作抽离资金，以保证瑞银资金的安全，等到五年内合作期满，魔方将额外提供百分之五的回报率。
　　
　　这样的话，便能达到年百分之十七的综合盈利率，当然前提是他们能提供四百亿让咱们用五年，我感觉这么个数字他们是能拿出的，毕竟作为世界上最大的银行联合体，他们手中掌握的资金量和华尔街也是旗鼓相当的——”
　　
　　看到楚大招的动作，沈铁军便被惊了下，上辈子里周英也是这么用过的，不过听到她问到了正事儿，这个念头也就一闪而逝的说过，只听她开口道：“那要是给旁人做了嫁衣呢？按照你开给科威特阿贝的条件是六百亿，给瑞银的是四百亿来说，我感觉到你也不是能确认可以赚钱——”
　　
　　“这年月想要百分之百的赚钱就得走偏门冒风险，好在咱们在国内还有家业，我开出这些条件也是按照那边房地产上涨曲线来做的，从上涨开始年均百分之十五左右的涨幅，直到前年变成五六十的涨幅，这样平均下来可以达到每年百分之三十的上涨幅度，如果只是这样，那可以明确的说赚不了多少钱，即便是到手也只是辛苦费。
　　
　　然而可以抵押贷款啊，贷款利率差不多是四点五，算上我开给瑞银的条件，也才差不多年百分之二十的利率，想想按照百分之七十抵押值贷出的资金量，这大概是他们投入资金量的一点五倍还多，这么大笔钱砸下去，当地的房地产涨幅只会更大更夸张，这才是我真正的目的，用瑞银的钱抵押给银行，贷出资金炒房子，这部分才是咱们的钱——”
　　
　　圆睁着不大却明亮的眼睛，沈铁军望着窗外洒在窗户上的月光，这是他第二次近乎投机的行为了，第一次的网点投机带给他的感觉并不好，赚到了钱还要提心吊胆，交了罚款还要接受调查，便感觉国内并不是个好赚钱的场所，所以想要赚钱，还是想赚大钱，那就只能去国外，比如旁边的小鬼子，四十年前不共戴天的仇人，他们马上就要飘了，飘到天上去了。
　　
　　“普通人看到的都是表象，比如房价上升是房产公司们干的好事儿，他们看不到为什么盖房子会那么赚钱，以至于人们对于房子的用途从居住而变成了投机倒把的炒作，按照咱们的说法属于违法犯罪的范畴，所以就只能出去干这个事儿。
　　
　　当然换个咱们的词汇来说，那就是物以稀为贵！老祖宗的箴言都是无数人智慧的结晶，所有能投机倒把的东西全部都是由于这个原因，才成为了可以赚钱的工具，房子也是不例外。按照港岛那边来说，地少人多是基本的原因，抛开这个原因去谈其他导致房价上涨的因素，都是扯淡。
　　
　　当然，只有这个原因的话可以让房价上涨，然而上涨幅度是与买房人数的多与寡有关的，除非是这个时候出现了人为的利好因素，比如那边英先生在六十年代开创的销售楼花，到这里房价也不会上涨太多，因为购房者手中的钱是大致可以固定的。
　　
　　他们就那么多的钱，想买一套进行倒卖也不行，因为卖楼的人手里还没卖完，所以在没卖完之前想要继续买第二套进行投机，这是不可能的，可咱们都知道有一个地方有着大量的钱，那就是银行，这年月除了瑞士银行是收费服务外，其他所有银行都是要给储蓄客户利息的。
　　
　　那么这些银行也就是要赚钱的，他们不能自己去买房子倒手去卖，因为这样风险太大，和对咱们感兴趣的瑞银是一样的，伯恩说阿贝出于对资金安全的考虑而选择不和咱们合作，那是因为他属于土豪中的一份子，对于钱的安全看的比盈利率要大。
　　
　　伯恩就不同了，他从对魔方的分析中确认了这是一个机会，你想想他能够凭借我用一部红楼梦和西游记的合作将高清技术用分文不花的手段推广开来，所以他对我的兴趣要比魔方这次投资的兴趣还大，更何况我还出于资方资金的安全而给他们设置了止损线。
　　
　　在这件事里面，就像是一个想要投机倒把房子的人找到了想要赚钱而又不想担风险的银行，于是乎就出现你可以用买到的房子贷款，资产评估师用你买到的房子开出了市场上百分之七十的估值，而想拿到这个贷款只需要百分之五到十的利息，由于这个时候是房价上涨的初期，利率不会太高。
　　
　　于是买房子的人拿着到手的百分之七十去买了第二套房子，结果旁边一家银行和房屋需求者发现了，就说哎呀这样也可以，那么大家一起来借钱买房吧，到了这时才算是房价进入了上涨阶段，人们可以用自己的固定资产去抵押获得买房的钱，那么人人都有了两套房子。
　　
　　这个时候回收了资金的房企可以用资金继续拿地，建造更多的房子给人们，而由于大家都从银行手中借钱买房，那么卖出去的时候就必须要增加点利息，于是乎房价逐渐走高，这个时候进入了飞速上涨阶段，要注意的是在这些所有的交易中，国家都在源源不断的收税！
　　
　　那么随着炒房大军的卖出买入，国家就会发现卖土地也是一笔收入，收税又是一笔收入，为了增大这个收入，那么就会出现利好的政策进行引导，于是乎炒家和银行一看这么大的优惠，那就继续买买买，拿拿拿的——直到利差消息的到来，放在港岛来说就是《新春社论》！
　　
　　而经过我对于东京那边的房产法规研究，发现那边是不止有钱，还有着天然的利好因素，《租地法》和《房屋租借法》极大的强化了租户们的权益，如果你了解过这两部法律，那么你会发现在东京把房屋租借出去后，就差不多是等同于失去了土地或者是房屋！
　　
　　因为你除了有极其特殊的理由，比如房子翻建或者土地转让这种情况外，是不能解除房屋租赁或者土地租赁协议的，而且对于租金价格方面还有着限制，你不能报一个匪夷所思的价格来变相赶走，至于停电断气这些手段就是违法了，所以大多数小鬼子都宁愿家里空着烂掉，也不往外租！
　　
　　而且除此之外，拥有土地的税收负担太低，从表面上看可能不低，然而按照当地的资产评估机构给出的价格，那都是远远的低于市价的，因为这样他们可以在交易过户中收取好处或者取得高收益，毕竟能请得起资产评估的，那都是有处理房产土地的人。
　　
　　这两个制度严重制约了城镇土地的利用率，有房子的不往外租，那些外来打工的就只能去买，由此也变相的成为推动房地产上涨的因素，所以我决定不论伯恩是否说服了他的家族，咱们都要去那边买买买——”
　　
　　仿佛一夜之间进入了工作状态，第二天的楚大招在上了飞机后，便扯着沈铁军给她上课，好在沈铁军是早就做过计划和准备的，这会儿面对着自家的女人，也算是知无不言言无不尽的帮她补习，至于一旁满脸关注的谭红军就当是无视了，他说的这些东西就是楚大招也不一定能听懂，更何况是连商品房还没听过的谭红军。
　　
　　“那如果伯恩家族同意了，根据我对日元的了解，以249的汇率下，便是近十万亿日元的投资，咱们能够驾驭这么大的资金运作量吗？”
　　
　　楚大招瞅着面前的笔记本，她是很少用到这个玩意，不过却不是没有，笔记本属于在笔记本电脑出现前白领们的基本配置，瞅着上面的数字有些走神：“不算伯恩可能要提供的资金，去掉还给何叔和银行的十五亿，咱们的三十亿美元都差不多是七千四百亿日元——”
　　
　　“我是有计划书的，现在可以给你透露一下，早在七十年代东京政府便有个房改计划，叫做“首都改造计划”。”
　　
　　沈铁军说着敲了敲桌子，那个计划书被他扔在了保险柜里，好在里面的内容都是自己经手，大致的内容倒是还记得：“共计涉及搬迁住户二十四万户，人数大概在七十万人左右，而东京大概总人数在七百多万，也就是说要改造十分之一个东京的范围，我感觉十万亿可以撬动了，就像当时东湖新村二期工程那样——”
　　
　　顶点